Débat : L’investissement immobilier peut-il être passif ?
L’idée selon laquelle l’investissement immobilier ne serait pas passif revient fréquemment. En effet, nombreux sont ceux qui disent : “L’immobilier, ce n’est pas un investissement passif.” Cette idée peut être démoralisante pour ceux qui cherchent à générer des revenus en toute tranquillité, sans devoir passer des heures à gérer leurs biens.
Cependant, après avoir travaillé dans le secteur pendant plusieurs années, je pense qu’il est possible de rendre l’immobilier relativement passif. L’objectif est de trouver un équilibre entre passivité et rentabilité en fonction de votre profil, de vos objectifs et du temps que vous souhaitez y consacrer. Cet article a pour but d’explorer cette idée en vous donnant quelques clés pour rendre votre investissement immobilier aussi passif que possible.
1. L’immobilier peut être passif… si vous le voulez vraiment
Il est clair que certains investisseurs sont débordés par la gestion de leurs biens. Ils passent énormément de temps à répondre aux besoins des locataires, à gérer des problèmes techniques et à suivre des travaux. Mais il y a aussi d’autres investisseurs, qui, une fois leurs biens loués, ne s’en préoccupent quasiment plus.
À titre d’exemple, avec 30 locataires, mon conjoint et moi passons environ 4 heures par mois à gérer notre portefeuille immobilier. Cela inclut principalement des tâches de validation de dossiers locataires, des vérifications de comptes de gestion, et la supervision de la gestion par les agences. Nous avons externalisé la plupart des aspects de la gestion, ce qui nous permet de minimiser notre implication. Est-ce entièrement passif ? Non, mais c’est proche, et cela démontre qu’il est possible de réduire l’effort de gestion.
2. Tout dépend de votre approche et du timing
La clé pour rendre l’immobilier plus passif est de choisir dès le départ la voie que vous souhaitez emprunter. Si votre objectif est de rendre vos investissements aussi passifs que possible, vous devrez faire des choix stratégiques pour y parvenir.
Il y a deux facteurs essentiels à prendre en compte :
• Le type de location : La location courte durée demande plus de gestion que la location longue durée. Si vous optez pour la première, vous devrez vous attendre à devoir intervenir plus souvent. D’un autre côté, la location longue durée, surtout lorsqu’elle est sous gestion, est beaucoup plus simple à gérer.
• Le degré d’implication souhaité : Dès le départ, il faut savoir jusqu’où vous êtes prêt à déléguer. Si vous n’aimez pas l’idée de gérer des locataires ou des travaux, la solution sera de mettre rapidement vos biens sous gestion professionnelle.
3. Les phases d’un investissement immobilier
Dans l’immobilier, il y a différentes phases. Chacune de ces étapes demande plus ou moins d’implication. Comprendre ces phases vous permettra d’ajuster votre niveau d’engagement pour qu’il corresponde à vos attentes de passivité.
A. Démarrage et formation
Cela inclut le temps que vous passez à vous former, à écouter des experts, à vous renseigner sur le marché immobilier et à comprendre comment cela fonctionne. Cette phase est nécessaire et demande du temps. Mais c’est le cas pour tout type d’investissement, qu’il s’agisse d’immobilier, d’actions ou de cryptomonnaie.
B. Recherche du bien
La recherche du bien à acheter est la phase où l’implication est la plus importante. Il est difficile de rendre cette partie passive, car c’est vous qui devez choisir votre bien. Toutefois, à mesure que vous acquérez de l’expérience et développez un réseau (agences immobilières, courtiers, etc.), la recherche devient plus fluide et prend moins de temps.
C. Travaux et gestion de chantier
Si vous achetez un bien nécessitant des travaux, cette phase peut s’avérer particulièrement chronophage. La délégation à un maître d’œuvre ou la sous-traitance à une entreprise de rénovation peut alléger cette tâche, mais vous devrez tout de même assurer un minimum de suivi. Acheter un bien déjà rénové peut également être une solution pour réduire cette charge.
D. Mise en location
Cette étape peut être réalisée par vous-même lors des premiers investissements pour comprendre le processus et les demandes du marché. Cependant, déléguer la gestion locative à une agence peut rapidement devenir une option viable pour réduire la charge mentale.
E. Gestion au long terme
La gestion quotidienne peut être entièrement déléguée à une agence ou un gestionnaire. À ce stade, si vous avez tout bien préparé et mis en place les bons contrats de gestion, vous n’aurez plus grand-chose à gérer.
4. L’importance de bien préparer ses projets
L’immobilier n’est jamais 100 % passif, mais il peut le devenir en grande partie si vous avez bien préparé vos projets. Une fois que vos immeubles sont bien rénovés, que vous avez sélectionné de bons locataires et que vous avez délégué la gestion, il n’y a pas de raison que vous soyez constamment sollicité.
Tout est une question de choix : vous pouvez rester impliqué dans certaines étapes, ou choisir de tout déléguer. Par exemple, Cyril et moi avons encore quelques biens que nous gérons en direct, mais nous envisageons de les passer sous gestion prochainement pour réduire encore notre implication.
Conclusion
L’immobilier peut effectivement être en grande partie passif, à condition d’avoir bien préparé chaque étape et d’accepter que la passivité totale ne s’atteint qu’à partir d’un certain stade de délégation. Si vous êtes prêt à y consacrer du temps au début, et à déléguer les aspects plus chronophages, l’immobilier peut offrir des revenus relativement passifs à long terme. Tout est une question d’approche, de délégation et de stratégie.
Et vous, quel niveau de passivité recherchez-vous dans vos investissements immobiliers ?
