1. Mettre trop d’apport
C’est une erreur encore beaucoup trop fréquente. Il faut comprendre que l’argent, le cash, que nous avons accumulé avec notre dur travail sur lequel nous avons payé de l’impôt sur le revenu, et qui se trouve sur notre compte en banque, ce cash a la valeur d’un joker. Il ne faut surtout pas le toucher ou uniquement en cas de besoin absolu.
Pourquoi cette règle est-elle indispensable ? Il faut savoir que quand on place son cash dans un investissement immobilier, cela équivaut à se faire un prêt à soi-même avec un rendement égal au taux du prêt de la banque. Donc si aujourd’hui, les taux des banques sont à 1% cela signifie que c’est comme si vous placez votre argent disponible à un taux de 1%. Dis comme cela, qui a envie de placer son argent à un taux de 1% ? Personne ! Donc il faut arrêter de se dire que ainsi cela baisse ses mensualités. Non, c’est juste un joker qu’il faut garder pour plus tard. Vous verrez peut-être des solutions pour pouvoir vous en servir mais non, gardez votre cash ! Il faut maximiser votre endettement, c’est ainsi que vous allez vous enrichir sur le long terme.
Gardez votre argent bien au chaud, cela vous permettra de dormir sur vos 2 oreilles, même si vous avez beaucoup d’économie.
2. Choisir le mauvais régime fiscal
C’est une erreur qui arrive à beaucoup de monde. On peut le comprendre car les régimes fiscaux en immobilier sont un casse-tête infernal qu’on n’a pas du tout envie de relever. On peut perdre énormément d’argent juste parce que nous n’avons pas choisi le bon régime fiscal. C’est dommage !
Prenons un exemple, si vous avez trouvé une bonne affaire qui vous rapporte 1 000 € de loyer par mois et que vous avez une mensualité à 600 € (sans tricher donc sans avoir mis d’apport avec son cash ! donc une mensualité qui couvre tout l’investissement). De ce fait, vous vous dites, c’est formidable car j’aurai du cash-flow positif après le paiement des charges. Mais problème si vous avez choisi le régime foncier, qui implique d’être imposé à son taux marginal d’imposition et si vous avez de bons revenus, le taux monte vite à plus de 30%. C’est dommage parce que vous allez perdre plusieurs centaines d’euros tous les mois juste à cause des impôts. Une bonne affaire peut vite se retourner en une affaire que ne génère plus de cash flow positif mais négatif à cause des impôts.
Pour aller plus loin sur la fiscalité, nous vous invitons à télécharger notre guide gratuit pour identifier VOTRE régime fiscal à adopter. vous le trouverez en bas de cette page.
3. Déléguer la recherche du bien immobilier
C’est une erreur qui peut être faite par des personnes relativement aisées, qui ont des bons revenus et qui se disent qu’elles n’ont pas le temps de s’en occuper. Le problème est que cela vous met dans une situation où vous n’allez pas réussir à dégager un très bon cash flow. Si votre objectif est d’augmenter vos revenus et de baisser votre rythme de travail parce que justement vous êtes débordés. Prenez le temps de faire la recherche du bien immobilier par vous-même. Pourquoi ? Il y a deux sortes de scénarios possibles.
– Le premier est le pire car le cash flow sera forcément négatif. Ce sont les produits tout compris du type Pinel, Bouvard, Scellier, … Ce sont les programmes que les banques ou organismes notamment commercialisent à leurs bons clients qui ont des bons revenus et paient des impôts. Le discours est basé sur une belle réduction d’impôt réalisée sur 9 années. C’est très marketing car cela donne très envie d’acheter car on aime payer moins d’impôts. Mais en réalité, vous allez obtenir une rentabilité basse et votre cash flow ne sera pas au rendez-vous ! Tout le monde va se servir sur votre dos pendant que vous, vous allez croire que vous faites une belle affaire parce que vous économisez des impôts.
Donc ce scénario n’est pas une bonne approche pour dégager du cash flow, pour ensuite réduire son temps de travail.
– Ensuite, le second scénario consiste à mandater un agent immobilier en lui disant que vous souhaiteriez acheter un immeuble de rapport ou un appartement pour faire un investissement locatif et de vous recontacter lorsque vous aurez une bonne affaire. Mais le problème est que ce n’est pas cohérent quand on reprend ce qu’on vient d’énoncer à l’agent immobilier. Qu’est-ce que l’agent immobilier a à faire de vous trouvez une bonne affaire ? Lui ce qu’il veut est de vous vendre un bien pour avoir sa commission. Si vous ne prenez pas le temps par vous-même de faire des visites pour voir ce qu’il y a sur le marché et savoir ce qui est une bonne affaire ou pas. Vous aurez aucune chance de voir une bonne affaire. L’agent immobilier voit arriver une personne sans aucune expérience en immobilier. Si lui voit une bonne affaire, il est certain qu’il ne va pas vous appeler en premier, il ne vous connait pas, il n’est pas sûr de votre solvabilité donc il n’a aucun intérêt à vous appeler en premier. Il va donc déjà appeler son portefeuille d’investisseurs qu’il connait déjà en qui il a confiance et qui ont du cash, ou peut-être que lui-même investit en immobilier et sera intéressé par l’acheter, ou il pourra également contacter des marchands de biens avec qui il a l’habitude de travailler. Donc tous ceux-là vont passer avant vous. Vous allez donc passer en dernier car ce sera comme sa dernière chance en vous présentant une super affaire. Mais comme vous n’aurez pas fait une seule visite, vous n’aurez pas l’œil aguerri pour juger, donc c’est raté.
Vous pouvez déléguer beaucoup de choses : la mise en location, la gestion locative, les travaux, mais par pitié, la recherche du bien est cruciale, c’est au cœur du business de l’immobilier, et qu’il faut faire soi-même, à la fois pour se former et pour essayer de viser une rentabilité correcte.
